La servitude de passage
Droit Immobilier • Votre avocat à Mirabel
Accès temporaire à votre terrain
Dans un texte informatif concernant «L’accès à votre propriété par votre voisin», nous avons examiné les principes suivant lesquels un propriétaire voisin peut accéder de façon temporaire à votre propriété, lorsqu’il a besoin de le faire pour un entretien nécessaire de son immeuble. Un tel accès est par définition, temporaire.
Qu’en est-il d’une servitude de passage permettant à un propriétaire d’obtenir le droit de passer sur le terrain d’un autre propriétaire, et ce en tout temps ? Il est très fréquent d’entendre parler d’une propriété vendue ou achetée, avec mention d’une servitude de passage, soit au bénéfice, soit au détriment de l’immeuble acheté.
La servitude de passage est une charge imposée à un immeuble, obligeant de laisser le passage au propriétaire d’un autre immeuble situé à proximité.
Droit de passage
Comment s’établit un tel droit de passage? Le Code civil du Québec prévoit qu’une servitude de passage peut être établie par contrat, testament, ou suivant d’autres modalités prévues par le code.
La majorité des servitudes sont établies par un contrat qui intervient entre les propriétaires des deux terrains concernés. Il est essentiel de comprendre que la tolérance d’un propriétaire qui laisse passer un voisin sur son terrain, même pendant de nombreuses années, ne suffit pas pour créer une servitude de passage. Un contrat est nécessaire.
Le plus souvent, l’établissement d’une servitude fait l’objet d’un contrat notarié, qui définit l’endroit où s’exécutera le droit de passage en plus des modalités d’exercice du droit de passage (par exemple une servitude de passage à pied, ou encore en véhicule etc…).
Pour combien de temps?
Qu’en est-il de la durée du droit de passage? La majorité des contrats prévoient une servitude de passage sans terme, c’est-à-dire permanente!
La conséquence est que si le terrain bénéficiant d’une servitude de passage est vendu, alors l’acheteur de ce terrain aura le même droit de passage. C’est ce qu’on appelle la servitude réelle : elle est établi au bénéfice d’un immeuble, quel qu’en soit le propriétaire dans le présent et le futur.
Servitude personnelle
En revanche, si le contrat de servitude prévoit que le droit de passage est octroyé au propriétaire d’un terrain, lui permettant de passer sur l’autre terrain, la situation est différente.
Seulement ce propriétaire bénéficiera du droit de passage, et lors de son décès, ou encore au moment où il vendra son immeuble, la servitude de passage s’éteindra. On appelle cette servitude «servitude personnelle» car elle est établie au bénéficie d’une personne et non au bénéfice de l’immeuble.
Vous comprenez qu’une rédaction méticuleuse du contrat est déterminante.
Divulger les servitudes
Lors de l’achat d’une propriété, c’est le notaire qui effectue une recherche de titres au Registre foncier et qui pourra découvrir l’existence de servitude. Aussi, le vendeur doit divulguer les servitudes dont il a connaissance.
Finalement, le certificat de localisation de l’arpenteur-géomètre précisera lui aussi l’existence de servitude sur la propriété.
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