Construction et vices cachés

Découvrir un vice caché

Si après l’achat de l’immeuble, l’acheteur découvre un problème grave, il doit faire diligence et aviser son vendeur rapidement et par écrit: le Code civil demande à l’acheteur d’aviser le vendeur dans un «délai raisonnable».

Alors si votre maison ou votre chalet (ou votre véhicule) a fait l’objet d’une inspection attentive avant l’achat, et que malgré toutes vos précautions vous découvrez plus tard qu’il est affecté d’un vice caché, que devez-vous faire?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Rappelons les conditions à remplir pour être en présence d’un vice caché, à la suite d’une vente :

  • Un vice grave: ainsi, le vice doit être tel que l’immeuble acheté devient au moins partiellement impropre à l’usage auquel ont le destine, ou en diminue tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou en n’aurait pas donné un prix aussi élevé pour son acquisition.

  • Un vice inconnu de l’acheteur, au moment de la transaction.

  • Un vice qui n’est pas apparent et qui n’aurait pas pu être constaté par un acheteur prudent et diligent.

  • Un vice antérieur à la vente, c’est-à-dire dont on peut prouver l’existence avant votre achat.

(Jugement Bouvier -c- Joyal, 2016 QCCS 3089, décision rendue le 6 juillet 2016.)

La loi vous oblige…

Alors quoi faire après la découverte d’un tel vice? Évidemment si la découverte du vice survient lors d’un sinistre de type urgent, tel une infiltration d’eau provenant de la toiture ou de la plomberie, vous procéderez aux réparations urgentes pour arrêter les dégâts; mais vous n’exécuterez que les réparations urgentes, puis vous arrêtez les travaux!

La Loi vous oblige à en aviser la personne qui vous a vendu le bien, et lui permettre de procéder à un examen du vice que vous avez découvert (Art. 1739 du Code Civil du Québec).

Votre avis doit être écrit, et vous devriez vous munir d’une preuve de réception de votre avis. Dans un jugement de 2018, la Cour d’appel du Québec expliquait l’objectif de cette dénonciation écrite au vendeur:

‘Par ailleurs, le but de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater l’existence du vice, de vérifier si l’acheteur pourrait en être responsable ou de remédier au défaut.
(2018 QCCA 137)

Avocat - Vice de construction

La Loi prévoit…

Donc une fois les travaux urgents complétés, n’allez pas plus loin; puis écrivez rapidement votre dénonciation du vice au vendeur. Un avocat peu vous assister ou vous représenter dès cette étape.

La Loi prévoit que votre avis doit être transmis au vendeur dans un délai raisonnable, sans préciser davantage. Dans le jugement mentionné plus haut, la Cour d’Appel avait indiqué que ‘le caractère raisonnable du délai doit être apprécié au regard de toutes les circonstances de l’affaire’.

Vous devez donc agir rapidement, et de toute façon, vous devrez attendre d’avoir donné au vendeur la chance de vérifier le vice, avant de procéder aux travaux de réparation non-urgents. Mais attention il y a plus…

Avocat - Vice de construction

Mise en demeure

Mise en demeure et vice caché
Une fois que le vendeur aura eu la chance de constater le vice caché, vous devrez lui transmettre une mise en demeure écrite de procéder lui-même aux travaux correctifs, à ses frais, ou encore de vous indemniser.

Il s’agit là d’une autre chance donnée au vendeur de livrer un bien exempt de vices cachés. Souvenez-vous que dans la majorité des cas, le vendeur n’était pas au courant lui non plus du problème affectant le bien vendu ! Il faut donc donner une chance au vendeur, avant de réparer vous-même. Vous aurez droit de contrôler le type de travaux qu’un vendeur voudra exécuter, et de refuser un devis de travail incomplet.

Pour conclure, souvenez-vous qu’il existe plusieurs étapes à franchir après la découverte d’un vice caché, si vous désirez bénéficier d’un recours judiciaire contre le vendeur. Chaque étape est assortie de délai, et il faut faire diligence à défaut de quoi la perte du recours peut être la conséquence.

Demander d’être indemnisé

Demander d’être indemnisé - Vice caché
Lorsqu’il y a véritablement présence d’un vice caché affectant l’immeuble vendu, l’acheteur pourra demander d’être indemnisé pour les dommages causés par ce vice, ou encore il pourra demander l’annulation de la vente et le remboursement du prix de vente, si le vice est d’une telle importance que le tribunal juge que la transaction n’aurait pas eu lieu si le vice avait été connu.

Le vendeur devait-il être au courant du vice caché pour être condamné à indemniser l’acquéreur? Non: le jugement en faveur de l’acquéreur ne dépend aucunement de la connaissance du vice par le vendeur.

Or si le vendeur connaissait le vice et qu’il ne l’a pas divulgué à l’acquéreur, il sera tenu non-seulement de réparer les dommages causés (ou restituer le prix dans le cas de l’annulation de vente), mais encore le vendeur sera tenu de réparer tous les préjudices et déboursés connexes subis par l’acquéreur, prévisibles ou imprévisibles, pourvus qu’ils soient démontrés lors du procès.

Me Villemure, avocat, conseille régulièrement des acheteurs et des vendeurs d’immeuble, relativement à des questions reliées à l’application de la garantie légale de qualité (la garantie des vices cachés).

Dans plusieurs cas, le litige a pu se régler par une négociation et une entente. Lorsque le règlement n’a pas été possible, Me Villemure a représenté des justiciables devant les tribunaux civils pour des procès qui ont donné lieu à des jugements du Tribunal.

Devez-vous faire inspecter un immeuble avant de l’acheter?

Devez-vous faire inspecter un immeuble avant de l’acheter?

Qui n’a pas entendu parler d’un acheteur qui se plaint de vices cachés dans son immeuble, et qui songe à intenter des procédures judiciaires sur cette base?

Dans une chronique antérieure, nous avons étudié les conditions à remplir pour être en présence d’un vice caché à la suite d’une vente…

Prendre la garantie prolongée

Qu’est-ce qu’une hypothèque légale de construction?

Depuis plusieurs années, le marché de l’immobilier est très vigoureux, et les chantiers de construction d’immeubles se multiplient dans toutes les régions de la province.

De nombreux chantiers peuvent être aperçus dans les villages, tant pour des constructions neuves que pour des agrandissements ou rénovations de bâtiments existants.

Vous savez probablement que l’hypothèque visant l’obtention d’un financement pour l’achat d’un immeuble doit nécessairement être signée devant un notaire, à défaut de quoi elle est nulle…

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