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Vices cachés et construction 2016-11-09T18:59:37+00:00

Construction et vices cachés

Beaucoup de propriété ont changé de mains…

Avec la montée significative du prix de vente des maisons, condominiums et immeubles multi-logements dans le courant des dernières années, beaucoup de propriété ont changé de mains. Cela signifie beaucoup de ventes d’immeubles incluant le transfert d’immeubles en moins bon état… Le vendeur d’un immeuble doit garantir à son acheteur que l’immeuble vendu est exempt de vices cachés qui rendent l’immeuble impropre à l’usage normale, considérant l’âge de l’immeuble et son état apparent au moment de la transaction.

Découvrir un vice caché

Si après l’achat de l’immeuble, l’acheteur découvre un problème grave, il doit faire diligence et aviser son vendeur rapidement et par écrit: le Code civil demande à l’acheteur d’aviser le vendeur dans un «délai raisonnable».

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un jugement récent de la Cour Supérieure du Québec rappelle les conditions à remplir pour être en présence d’un vice caché:

  • Un vice grave: ainsi, le vice doit être tel que le bien est impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminue tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait pas donné un prix aussi élevé pour son acquisition.

  • Un vice inconnu de l’acheteur.
  • Un vice qui n’est pas apparent et qui n’aurait pu être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert.
  • Un vice antérieur à la vente

(Jugement Bouvier -c- Joyal, 2016 QCCS 3089, décision rendue le 6 juillet 2016.)

Demander d’être indemnisé

Lorsqu’il y a véritablement présence d’un vice caché affectant l’immeuble vendu, l’acheteur pourra demander d’être indemnisé pour les dommages causés par ce vice, ou encore il pourra demander l’annulation de la vente et le remboursement du prix de vente, si le vice est d’une telle importance que le tribunal juge que la transaction n’aurait pas eu lieu si le vice avait été connu.

Avocat - Vice de construction

Le vendeur devait-il être au courant du vice caché pour être condamné à indemniser l’acquéreur? Non: le jugement en faveur de l’acquéreur ne dépend aucunement de la connaissance du vice par le vendeur. Or si le vendeur connaissait le vice et qu’il ne l’a pas divulgué à l’acquéreur, il sera tenu non-seulement de réparer les dommages causés (ou restituer le prix dans le cas de l’annulation de vente), mais encore le vendeur sera tenu de réparer tous les préjudices et déboursés connexes subis par l’acquéreur, prévisibles ou imprévisibles, pourvus qu’ils soient démontrés lors du procès.

Me Villemure, avocat, conseille régulièrement des acheteurs et des vendeurs d’immeuble, relativement à des questions reliées à l’application de la garantie légale de qualité (la garantie des vices cachés). Dans plusieurs cas, le litige a pu se régler par une négociation et une entente. Lorsque le règlement n’a pas été possible, Me Villemure a représenté des justiciables devant les tribunaux civils pour des procès qui ont donné lieu à des jugements du Tribunal.