Devez-vous faire inspecter un immeuble avant de l’acheter?
Droit Immobilier • Votre avocat à Mirabel
Vices cachés dans un immeuble
Qui n’a pas entendu parler d’un acheteur qui se plaint de vices cachés dans son immeuble, et qui songe à intenter des procédures judiciaires sur cette base ? Dans une chronique antérieure, nous avons étudié les conditions à remplir pour être en présence d’un vice caché à la suite d’une vente :
- Un vice grave : ainsi, le vice doit être tel que l’immeuble acheté devient au moins partiellement impropre à l’usage auquel ont le destine, ou en diminue tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou en n’aurait pas donné un prix aussi élevé pour son acquisition
- Un vice inconnu de l’acheteur, au moment de la transaction
- Un vice qui n’est pas apparent et qui n’aurait pas pu être constaté par un acheteur prudent et diligent
- Un vice antérieur à la vente, c’est-à-dire dont on peut prouver l’existence avant la vente
(Jugement Leroux c. Gravano, 2016 QCCA 79, décision rendue le 22 janvier 2016)
Un vice qui n’est pas apparent
Regardons le cas de la condition 3). Quel genre d’examen de l’immeuble doit faire un acheteur prudent et diligent pour chercher à savoir s’il y a des vices apparents ? Faut-il engager un inspecteur professionnel pour qu’il fasse l’examen de l’immeuble et que son regard averti nous garantisse que s’il ne voit rien, c’est qu’il n’y a rien d’apparent ?
Décision de la Cour Supérieure
Dans une décision de novembre 2018, la Cour Supérieure rappelait le principe qu’un acheteur prudent et diligent doit faire un examen visuel attentif et complet du bâtiment (Milot –c- Beauchesne, 19 novembre 2018, Hon. Jacques Babin).
La décision rappelle qu’il n’est pas obligatoire dans tous les cas d’engager les services d’un inspecteur en bâtiment ou d’un autre spécialiste pour en faire l’examen.
Toutefois l’acheteur doit être «à l’affût d’indices pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche.»
Donc, si des indices perceptibles pour un profane permettent de signaler la présence d’un vice au bâtiment, alors le vice sera considéré apparent par le Tribunal : il ne s’agira pas d’un vice caché, donc pas de recours en vices cachés pour l’acheteur.
Professionnel du bâtiment
Si l’acheteur est profane et qu’il voit ces indices, alors il devrait impérativement requérir les services d’un professionnel du bâtiment pour que ces indices soient investigués plus amplement afin de déterminer s’il y a un problème avec l’immeuble.
Alors si vous avez décidé de ne pas retenir les services d’un inspecteur en bâtiment avant d’acheter l’immeuble, assurez-vous d’en faire un examen très attentif sinon des vices apparents vous passeront sous les yeux.
Si vous voyez quelque chose de suspect, consultez un spécialiste pour vous assister dans l’examen de l’immeuble. Certains préfèreront ne pas prendre de risque et ne pas se poser de question: ils auront systématiquement recours aux services d’un inspecteur en bâtiment lors d’un achat d’immeuble.
Il s’agit certainement d’une sage décision, considérant que généralement les coûts ne sont pas disproportionnés.
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