Pouvez-vous perdre une partie de votre terrain au profit d’un voisin?
Droit Immobilier • Votre avocat à Mirabel
Concept juridique appelé prescription acquisitive
Oui il est possible pour un propriétaire insouciant ou mal informé, de perdre une portion ou la totalité d’un terrain, sans compensation, au profit d’une autre personne. Cette chronique juridique traite de la question d’un concept juridique appelé prescription acquisitive.
Normalement, le transfert d’un terrain, d’une terre ou encore d’une portion de lot se fait par acte de vente notariée en échange d’un prix de vente, par donation, ou par succession.
Code civil du Québec
Notre Code civil du Québec prévoit toutefois que lorsque qu’une personne a la possession et l’usage exclusif d’un terrain qui ne lui appartient pas, là et alors cette personne pourrait être déclarée propriétaire de ce terrain sans devoir verser de compensation au propriétaire qui le perd; cette possession doit durer plus de dix (10) ans et doit rencontrer certaines conditions.
La Code prévoit donc que si le propriétaire véritable d’un terrain ou d’une terre, ne pose pas les gestes usuels de possession de son lot, un propriétaire voisin peut le faire et devenir propriétaire de la portion sur laquelle il le fait pendant plus de 10 années.
En fait, la Loi sanctionne le propriétaire insouciant, qui néglige sa propriété, ou encore qui abandonne ses intérêts dans son immeuble.
Conditions à respecter
Voici les conditions à respecter: la possession par celui qui empiète, ou possède et utilise le terrain d’un autre (l’usurpateur) doit être paisible (sans contestation), continue, publique (en posant par exemple des gestes d’aménagement du terrain) et non équivoque (art.922 C.c.q.). S’il respecte ces conditions, il peut attendre 10 ans et ensuite demander à être déclaré propriétaire par le Tribunal.
Contester la possession
Par contre, un propriétaire consciencieux qui constate subir un empiètement ou l’utilisation sans droit de son lot, peut contester cette possession formellement contre l’usurpateur (par écrit): dans ce cas, le délai de 10 ans ne pourra pas courir contre lui et ses droits seront préservés.
Il faut distinguer l’empiètement, de l’exercice d’une servitude de passage: celui qui exerce une servitude, ou un droit de passage, ne peut pas utiliser ce droit pour plaider qu’il a une possession du terrain faisant l’objet de la servitude.
Vérifier périodiquement l’état et les limites de son lot
Il est à noter que la règle de prescription acquisitive, s’applique même dans les cas où celui qui empiète le fait de mauvaise foi, en sachant qu’il n’est pas chez lui: la Loi ne distingue pas les conséquences juridiques de la bonne ou de la mauvaise foi en matière de prescription immobilière.
En conclusion, la règle de la prescription acquisitive commande à tout propriétaire prudent et diligent de vérifier périodiquement l’état et les limites de son lot, et ainsi s’assurer que personne n’utilise ou ne possède une partie de son terrain sans son autorisation. Une vérification à faire au moins une fois par 10 ans, idéalement plus souvent!
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